Com redução de juros, momento é ideal para comprar imóveis, avaliam analistas

Competição entre bancos causou queda nas taxas de empréstimos imobiliários, mas quem demorar a fazer o financiamento deve ver os preços subirem

A competição entre os bancos, que causou a redução dos juros de empréstimos imobiliários em diferentes instituições financeiras, trouxe consigo uma notícia boa e outra ruim — neste momento, o preço total do imóvel está mais baixo do que antes; o problema é que quem demorar para fazer o financiamento, verá o valor pedido por proprietários e imobiliárias aumentar.

Os juros do crédito imobiliário caíram nos principais bancos brasileiros nos últimos meses. A Caixa Econômica Federal tem taxa a partir de 6,75% ao ano, mais Taxa Referencial (TR). Já o Bradesco tem acréscimo de pelo menos 7,3% ao ano, mais TR. O Banco do Brasil cobra hoje um mínimo de 7,4% ao ano, mais TR. O Itaú Unibanco, por sua vez, passou a pedir a partir de 7,45% ao ano, mais TR. O Santander tem o índice mais alto dentre as instituições consultadas — mínimo de 7,99% ao ano, mais TR. Todos os bancos reduziram suas taxas nos últimos meses.

A diminuição dos juros faz com que o consumidor precise gastar menos dinheiro até quitar o financiamento. Esse barateamento, porém, deve gerar um revés: causará o aumento da procura pela casa própria, o que, por consequência, tende a encarecê-la.

— Este é o momento ideal para comprar, enquanto os valores ainda estão acessíveis. O aumento do preço dos imóveis fatalmente acontecerá, porque mais gente irá comprar imóveis. É a lei da oferta e da procura — avalia Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

A projeção de Abreu Filho é de que a queda de cerca de 25% nos valores da casa própria nas cidades brasileiras desde 2014, devido à crise e à consequente baixa procura por financiamentos, deve ser recuperada nos próximos dois anos, diante do aumento da procura. Um indicativo de que os imóveis devem ficar mais caros é a valorização dos fundos imobiliários nos últimos anos, segundo o presidente da Abecip.

O pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), Eduardo Zylberstajn, concorda que os bens imobiliários ficarão mais caros em breve, mas não projeta qual o tamanho da inversão dessa curva.

— O mercado é cíclico. Passamos por uma crise severa que afetou o mercado imobiliário e vimos retração até tímida nos preços, para a crise que vivemos. O mercado sofreu muito: as incorporadoras passaram a lançar cada vez menos, a venda no mercado de usados demorou mais para acontecer. Agora vemos um movimento contrário, com o mercado voltando, lançamentos sendo retomados. Ainda não é possível precisar quanto deve encarecer, mas é natural os preços reagirem dessa forma.

Nas condições atuais, para Abreu Filho, a redução dos juros já chegou ao seu limite. Se mudanças forem feitas pelo poder público, porém, a queda pode ser ainda maior.

— Se houver mais reformas, em áreas como a máquina pública, de controle de gastos, nos Estados, pode haver uma redução maior. Com o cenário atual, a tendência é estabilizar.

Especialistas recomendam cautela

Zylberstajn considera que, para quem já pesquisou bastante e amadureceu a ideia de adquirir um bem imobiliário, este é o momento certo para fazer o financiamento. Entretanto, alerta que uma decisão como esta precisa ser muito bem pensada.

— A decisão de compra de um imóvel envolve um financiamento longo, que vai durar, às vezes, décadas. Correr para evitar um aumento de 5% a 10% pode acabar fazendo a pessoa comprar um imóvel que não atende as necessidades dos seus anos seguintes, como se mudar, se casar ou ter filhos, e precisar vender logo. Isso gera custos com reforma, corretagem, impostos — relata o pesquisador.

Para evitar prejuízos, a recomendação de Zylberstajn é somente uma: cautela. Essa prevenção também se dá a partir de uma pesquisa aprofundada sobre o que cada banco oferece para cada consumidor, incluindo também as instituições das quais o interessado não é correntista.

— O cliente sempre tem que pesquisar, porque faz parte da composição de preço não só a taxa de juros, mas a tarifa e o preço do seguro. Cada cliente terá um preço personalizado, então é possível que um banco no qual o indivíduo é correntista ofereça taxas superiores às de outros bancos. Se ele pesquisar, ele vai fazer uma boa economia — garante Abreu Filho.

Fonte ZH

 

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Composição de renda facilita compra de imóvel

Grupo de pessoas ligadas à família, consanguíneos ou não, podem dividir o contrato de compra. Confira algumas regras

A composição de renda é uma possibilidade de compra de imóvel destinada a pessoas que possuem renda insuficiente para conseguir aprovação de crédito. Ela permite que um grupo de pessoas ligadas a família, consanguíneos ou não, unam os créditos para a compra de imóvel, porém os requisitos são de acordo com cada instituição financeira. Contudo, antes de compor renda, é importante conhecer alguns detalhes da operação. Segundo o especialista e gerente comercial do Grupo Elmo, Sócrates Diniz, a adesão requer cuidados.

A composição é uma alternativa oferecida por todos as instituições bancárias para aquisição da casa própria. No caso dos financiamentos operados pela Caixa Econômica Federal, podem participar da composição de renda, o cônjuge, seja de casamento, união estável, noivos, namorados ou união homoafetiva, filho, pais, avós, padrasto ou madrasta, neto, irmãos, enteados, tio, sobrinho, primo, sogros, noras e cunhados. Todos passam pela análise de crédito da Caixa e não há limite de quantos membros podem compor.

“A alternativa soluciona um problema comum, que é a reprovação do comprador na análise de capacidade financeira feita pelo banco porque detecta que sua renda é insuficiente para manter em dia o pagamento das parcelas”, explica o gerente comercial do Grupo Elmo, Sócrates Diniz.

Segundo ele, em geral, os bancos limitam as parcelas mensais a, no máximo 30% da renda mensal individual. “Com a composição de renda, a renda do outro participante passa a somar no total de recursos a serem avaliados”, disse.

Sócrates nota o crescimento da composição de renda nos contratos de financiamento. Ele estima que cerca de 40% dos contratos do Residencial Padre Pereira, empreendimento com apartamentos de 2 quartos recém lançado no Jardim Mariliza, farão uso da composição de renda.  “Muitos interessados têm a renda comprometida, principalmente, por empréstimos pessoais, por exemplo”, afirma Sócrates.

Além de aumentar as chances  de aprovação de crédito, o modelo proporciona outro benefício para os contratantes como a utilização do FGTS de todos os participantes da composição, tanto para entrada quanto para quitar parcelas do financiamento.

Cuidados

Apesar dos benefícios, é preciso estar atento às particularidades do modelo. Afinal, todos os participantes do contrato passam a ser proprietários do imóvel e têm direitos sobre ele.

Uma eventual  dissolução da negociação em grupo pode gerar desequilíbrio financeiro,  gastos com a transferência da parte do imóvel e ainda análise do banco para efetivar a transferência, exemplifica Sócrates

“Importante o mutuário ter ciência se que, caso o contrato seja pelo Minha Casa Minha Vida, ele não poderá ser novamente beneficiado pelo programa, que oferece juros mais baixos e subsídios a quem compra o primeiro imóvel”,  alerta Sócrates.

Outro ponto importante é no que diz respeito ao falecimento de uma das pessoas adicionadas ao contrato. Segundo a correspondente bancária da Caixa em Goiânia, Fernanda Zanelatto, neste caso, a dívida é quitada pela instituição financeira através do seguro que integra o processo de financiamento, sendo tabulado de acordo com a faixa etária, no caso do financiamento da Caixa. “A dívida é quitada proporcionalmente à participação da pessoa no contrato”, explica Fernanda.

O especialista também lembra que, em caso de inadimplência por parte de um, a consequência recai sobre todos: existe também o risco de penhora do imóvel por incapacidade de pagamento de um dos componentes.

Para não correr riscos e ter prejuízos financeiros, Sócrates aconselha que os participantes devem analisar todo o cenário, levando em consideração o  grau de relacionamento entre os participantes, tendo a certeza que o financiamento não será um problema no futuro, quanto o tempo de duração, já que um financiamento pode durar até 30 anos e ainda, ter consciência que todos que vão compor a renda serão proprietários do imóvel e tem direitos sobre ele.

Como aderir

De acordo com o gerente, a análise da composição da renda é feita isoladamente para cada participante da negociação que terá que apresentar todos os documentos exigidos pela instituição financeira e as informações e pendências  serão checadas.

Para realizar o procedimento na Caixa, o futuro proprietário terá a sua idade levada em consideração na análise, na proporção da sua participação na renda. A escolha do prazo para o financiamento do imóvel é do proponente, havendo somente a limitação da soma da idade do mesmo com o tempo de amortização (e de construção, se for o caso), não podendo ultrapassar 80 anos. Por exemplo, uma pessoa com 60 anos terá um prazo máximo de financiamento de 20 anos. Para o financiamento com mais de um solicitante, é considerada a idade do mais velho.

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